Die Entwicklung von städtischen Quartierskonzepten und den dazugehörigen Mobilitätskonzeptionen befindet sich derzeit in einem Spannungsfeld verschiedener jeweils sehr gewichtiger Einflussfaktoren. Dazu gehören Verstädterung und Urbanisierung, globale Ressourcenknappheit, durch den Klimawandel bedingte Nachhaltigkeitsziele, wachsende Bedürfnisse der Bevölkerung, technologischer Fortschritt, stetig steigende digitale Vernetzung sowie der demografische Wandel. Begriffe wie Smart City, Smart Home, Smart Mobility oder auch Smarte Mobilität, Digital Living, Silver Society, Neo-Ökologie, Cyber Security, Nachhaltigkeit 4.0 und weitere, beeinflussen längst schon die gesamte Bauindustrie sowie die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Megatrends im Wohnungsmarkt

Die Megatrends im Wohnungsmarkt können in drei, sich gegenseitig ergänzende, Themenfelder eingeordnet werden: den technologischen Fortschritt, die demografische Entwicklung und den gesellschaftlichen Wertewandel. Dabei entstehen Schnittstellen, die alle drei Bereiche verbinden.

Technologischer Fortschritt

Digitale Transformation, gepaart mit stetig wachsender Konnektivität, hat die Entwicklung von Städten in den letzten Jahren massiv beeinflusst. Das Internet of Things (IoT) boomt und macht auch vor der Bau- und Immobilienbranche nicht halt. Konnektivität beschreibt die zunehmende Organisation der Gesellschaft in digitalen Netzwerken. Die Vernetzung schreitet stetig weiter voran, und technologische Innovationen wie künstliche Intelligenz (KI), der neue Mobilfunkstandard 5G, moderne Datenanalysen und Quantencomputer revolutionieren die Art und Weise unseres Zusammenlebens. Informationsaustausch ist durch den Einsatz neuer Techniken (Bsp: Videokonferenzen) ortsunabhängig und in Echtzeit möglich. Dadurch verändert sich auch unsere Arbeitswelt und ein neuer Trend, betitelt mit New Work, entsteht. Der Begriff beschreibt die Aufhebung der strikten Trennung zwischen Privatsphäre und Arbeitsplatz.

Ein weiterer durch den technologischen Fortschritt entstandener Trend, sind Smart Homes und Smart Cities. Das Auto, das Haus, die Stadt – alles wird miteinander vernetzt und so ein Teil des IoT. Smart City steht für das Konzept einer modernen Stadt, in der technologischer Fortschritt es ermöglicht, städtische Planungs- und Verwaltungsprozesse mit Prozessen der Nutzung der städtischen Infrastruktur und Ressourcen zu verknüpfen. Ein Nebeneffekt dieser Vernetzung ist das zentrale Zusammenlaufen von Informationen der einzelnen Teilbereiche einer Smart City. Durch die Auswertung und den richtigen Einsatz dieser Daten, können neue Anwendungen entwickelt oder bestehende Prozesse optimiert werden. Dabei stellen datenschutzrechtliche Erfordernisse eine Herausforderung eigener Art dar. Es geht also bei Smart City um städtebauliche Konzepte, die mittels wirtschaftlicher, technischer und gesellschaftlicher Neuerungen die Lebensqualität steigern sollen. Dies geschieht unter Einbezug intelligenter nachhaltiger Verkehrslösungen und ausgerichtet an ökologischen Vorgaben. Innovationen aus den Bereichen E-Government, IoT, autonomes Fahren und Industrie 4.0 sollen als Mittel zur Erreichung dieses Zwecks dienen. Durch den Mobilfunkstandard 5G und die Cloud-Technologie sollen diese intelligent verknüpft werden, um die angesprochenen Ziele zu erreichen.

Der Begriff Smart Home beschreibt ein intelligentes Wohnkonzept, das sich durch den Einsatz von technologischen Innovationen verwirklichen lässt. In einem intelligenten Zuhause finden sich unterschiedliche vernetzte Geräte, die aus der Ferne, z.B. aus dem Fahrzeug heraus oder über eine App auf dem Mobilfunkgerät, angesteuert werden können.  Dabei muss das Smart Home auch an die Lebensumstände, Bedürfnisse und den Lebensstil der Bewohner angepasst sein. Neben den adaptiven Technologielösungen gehören somit auch flexible Zonierungen und veränderbare Grundrisse zu einem Smart Home.

Demographische Entwicklung

Urbanisierung und Verstädterung nehmen weltweit zu. Immer mehr Menschen ziehen vom Land in städtische Gebiete. Die Vereinten Nationen schätzen, dass bis zum Jahr 2050 zwei Drittel der Erdbevölkerung im urbanen Raum leben werden. Dies führt zu einem massiven zusätzlichen Flächenbedarf in den Städten, zu steigenden Einwohnerzahlen und zunehmender Bevölkerungsdichte. Global betrachtet wächst die Weltbevölkerung laut der Deutschen Stiftung Weltbevölkerung (DSW) zudem immer noch rasant. In der Folge ergeben sich immer komplexere Anforderungen an die Gestaltung von Städten und Wohnquartieren, die nur durch integrierte digitale Innovationen zu meistern sind. Städte- und Verkehrsplaner stehen vor der großen Herausforderung, die Verkehrsinfrastruktur intelligent zu planen, um Mobilität für alle zu gewährleisten. Durch die zunehmende Vernetzung und die damit einhergehenden intelligenten Mobilitäts- und Verkehrskonzepte wird Urbanität immer mehr zum Lebensstil. Überdies entwickelt sich ein neues Altersbild, welches laut der Zukunftsinstitut GmbH schon 2025 weitgehend verbreitet sein und sich in den darauffolgenden Jahren weiter manifestieren wird. Der Megatrend, der sich hier entwickelt, nennt sich “Downaging” und wird zum Lebensgefühl der Generation 50 plus. Das Alter wird dabei vollkommen neu definiert. Negativ-Szenarien des Alterns rücken weit in den Hintergrund und werden sukzessive durch positive Altersbilder ersetzt. Durch die demographische Entwicklung ändert sich die Altersstruktur, gleichzeitig bleibt die ältere Generation länger gesund und ihre Lebenserwartung steigt. Bei der älteren Generation entwickelt sich ein völlig neuer Mindset. Lebensziele, Lebensstile und damit auch das Konsumverhalten dieser sogenannten “Silver Society” ändern sich. Individualisierung wird zum Trend, und die Grenzen zwischen Wohnmodellen und Lebensmodellen verschwimmen zunehmend. Hier wird der Einfluss auf den dritten Themenbereich, den gesellschaftlichen Wertewandel, deutlich.

Gesellschaftlicher Wertewandel

Der Individualisierungstrend betrifft neben der Silver Society auch alle anderen gesellschaftlichen Gruppen. Viele Biografien weisen in der heutigen Zeit einen maximalen Individualisierungsgrad auf. Altersstufen und Lebensphasen lassen sich nicht mehr eindeutig abgrenzen. Menschen leben heute in den unterschiedlichsten Konstellationen zusammen – oder auch getrennt. Konventionen haben sich insbesondere in der westlichen Welt über die letzten Jahrzehnte zunehmend gelockert. Viele Menschen in unserer Gesellschaft sind frei, den eigenen Lebensentwurf individuell zu gestalten sowie, bei sich verändernden Lebensumständen, diesen beliebig zu anzupassen. Das Schlagwort “Diversität leben” bringt diese Entwicklung auf den Punkt. Der Individualisierungstrend bringt neue Herausforderungen für die Entwicklung von Wohn- und Mobilitätskonzepten mit sich. Ein einflussreicher Subtrend ist dabei auch die Multifunktionalität, welche Konvergenz und funktionale Integration unterschiedlicher Lebensbereiche ermöglicht, wie z.B. Arbeiten, Wohnen, Konsum, Mobilität, Alten- sowie Kinderbetreuung. Das Erwerbs- und Privatleben wird zukünftig durch immer stärker ausgeprägte individuelle Lebensstile und -entwürfe stärker ineinandergreifen.

Auch der Begriff “Female Shift” taucht im Zusammenhang mit dem Wertewandel in der Gesellschaft auf und ist ein weiterer einflussreicher Faktor des Wohnens der Zukunft. Durch die Zunahme der Erwerbstätigkeit von Frauen ergibt sich insbesondere in den Ballungszentren eine neue ökonomische Dynamik. Der Female Shift wirkt katalytisch für die Entwicklung von Städten und Wohnquartieren in urbanen Strukturen, die neuen Lebensstilen und ihren Wohn- und Arbeitsformen entsprechen und dabei die Vereinbarkeit von Beruf, Familie und Altern ermöglichen.

In der zunehmend individualisierten Gesellschaft spielt auch das durch den Klimawandel induzierte wachsende Bewusstsein für Nachhaltigkeitsthemen eine tragende Rolle. Etwa 30 Prozent CO2-Emissionen in Deutschland stammen laut Umweltbundesamt von Gebäuden. “Building on Sustainability” wird zum Trend. Die Ressourcenknappheit und neue Anforderungen sowie Regularien im Bereich Umweltschutz sind weitere Faktoren, welche Nachhaltigkeit neben der Mobilität zum Schlüsselelement  ‘der Stadt der Zukunft’ machen. Laut der Studie “HEAG 2040 – Die Stadtwirtschaft von morgen” der Zukunftsinstitut GmbH werden Eco-Home-Ratings für umweltfreundliches und energieeffizientes Bauen 2025 schon Standard sein. Die Bundesregierung hat das Ziel gesetzt, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. (siehe https://www.bmu.de/)

Ökologie und Sustainability-Themen werden also neben der Urbanisierung und der Anforderung an intelligente Mobilitätslösungen in den kommenden Jahren den Städtebau, die Quartiersentwicklung sowie die gesamte Wohn- und Immobilienwirtschaft entscheidend beeinflussen.

Im Fokus – Smarte Mobilität im Wohnquartier

Konnektivität, Urbanisierung, Individualisierung und Nachhaltigkeitsziele beeinflussen die Mobilität der Zukunft. Ein multimobiles Zeitalter steht uns bevor. Jetzt gilt es, nachhaltige Mobilitätskonzepte zu entwickeln, die beidem gerecht werden: einerseits dem Drang der Menschheit nach Individualisierung und Freiheit und damit ständig verfügbarer Mobilität und andererseits der Einhaltung der Anforderungen bezüglich Nachhaltigkeit und Ökologie.

Smarte Mobilität, auch unter den Begriffen “Smart Mobility” oder “intelligente Mobilität” bekannt, beschreibt die zunehmende Vernetzung von Verkehrsmitteln, Fahrzeugen, Parkplätzen, Straßen, Ampeln, Verkehrsschildern sowie mobilen Applikationen (Apps).

Mit smarter Mobilität soll die Interaktion von Verkehrsmitteln, Infrastruktur, Gütern und Menschen vereinfacht werden. Die Intermodalität, also der kombinierte Einsatz verschiedener Verkehrsträger, spielt im Zusammenhang mit Smarter Mobilität eine maßgebliche Rolle. Smart Mobility versteht sich als Zukunftskonzept für die Fortbewegung der Bürger in den modernen Städten der Zukunft und ist das Schlüsselelement einer Smart City.

Herausforderungen für Mobilitätskonzepte der Zukunft

Die Automobilindustrie befindet sich in einem kritischen Wandel. Sie verändert sich immer stärker hin zur Mobilitätsindustrie, die aufgrund der zunehmenden Konnektivität mehr und mehr Akteure aus unterschiedlichen Industrien anzieht. Die neuen Player im Mobilitätsmarkt kommen überwiegend aus der IT- und Telekommunikationsbranche. Das Kundenverhalten hat sich durch den technologischen Fortschritt, die demografische Entwicklung und den gesellschaftlichen Wertewandel verändert. Mobilität ist nun nicht mehr nur die Fortbewegung von A nach B. Statt Fahrzeugbesitz wird spontane multiple Mobilität zum Trend. Für die Anbieter im Mobilitätsmarkt ist dadurch ein neuer Weg vorgezeichnet: weg vom Hersteller hin zum Serviceanbieter. Bedingt durch die Vernetzung und die Konvergenz der Industrien entstehen Möglichkeiten für ganz neue Services und damit Chancen für innovative Geschäftsmodelle. Als Folge der neuen Mobilitätsanforderungen entstehen insbesondere in den Ballungszentren auch neue Aufgaben für die Verkehrsplanung und das Verkehrsmanagement. Auch innovative Lösungen für den Gütertransport gewinnen an Relevanz. Industrieübergreifende Zusammenarbeit sowie strategische Partnerschaften sind besonders wichtig, um den neuen Anforderungen ganzheitlicher Mobilitätskonzepte gerecht zu werden. Mobilitätsdienstleister sollten mit Kommunen, Wohnungsunternehmen, Logistikunternehmen und der Telekommunikations- und Gaming-Industrie zusammenarbeiten. So können intelligente, sozial- und umweltverträgliche Mobilitätskonzepte für Quartiere entwickelt werden, die der steigenden Nachfrage nach Dienstleistungen, die Mobilität und Service bündeln, auch bezeichnet als Mobility as a Service (MaaS), entsprechen.

Um smarte Mobilität im Wohnquartier nachhaltig etablieren zu können, müssen allerdings einige Voraussetzungen gegeben sein. Dazu gehört es, schon bestehende Mobilitätslösungen mit den neuen automatisierten Lösungen so zu vernetzen, dass ein funktionierendes und sicheres Gesamtsystem entsteht. Durch die zunehmende Vernetzung von Fahrzeugen und durch ständig weiterentwickelte smarte und autonome Technologien sowie die Schnittstellen der Plattformen, die den Datenaustausch aus unterschiedlichen Quellen organisieren und verarbeiten, zusammengefasst unter dem Stichwort Konvergenz, bieten sich potentielle Angriffsflächen für Cyber-Angriffe. Die Szenarien, die sich dadurch ergeben können, sind bekannt.

Ganzheitliche Cyber Security Maßnahmen über die gesamte Wertschöpfungskette und den Lebenszyklus der Produkte und Prozesse, werden deshalb zum erfolgsentscheidenden Faktor.

Cyber Security Management Systeme (CSMS), die für die Zulassung von Fahrzeugen demnächst gesetzlich vorgeschrieben sind, werden auch in der Bauindustrie und in der Immobilienbranche in Zukunft eine bedeutsame Rolle spielen. Weiter muss das Stromnetz so ausgebaut werden, dass es der zu erwartenden starken Beanspruchung durch Elektromobilitätslösungen standhält. Bei der Planung neuer Quartiere müssen die Wohnbauunternehmen ökologische Anforderungen beachten, die über den gesamten Lebenszyklus dieser Quartiere gelten. So sollten z.B. elektrische Anschlüsse für Ladesäulen oder leicht zu erreichende Plätze für Fahrzeug-Sharing-Angebote von Anfang an vorgesehen werden. Auch eine bedarfsorientierte und flächendeckende Infrastruktur für zukünftige Antriebsarten muss aufgebaut werden. Außerdem ist die Mobilität der Zukunft datenbasiert und der Schutz der Daten bei Erhebung, Verwendung und Verarbeitung muss insbesondere im Hinblick auf die DSGVO gewährleistet sein.

Smarte Mobilität für das Wohnen der Zukunft

Es gibt schon heute eine große Anzahl smarter Mobilitätslösungen. Hunderte Startups arbeiten an weiteren Innovationen für den Wohnungs- und Mobilitätsmarkt. Im Folgenden wird einer Auswahl möglicher Mobilitätslösungen dargestellt.

Flexible und digitale Verkehrs- und Parkraumlösungen

Dazu gehören zum Beispiel: Parkraummanagement, Zugangsmanagement durch smarte Terminals, Buchungs-Apps, über die freie Parkplätze mobil vergeben werden können, Administrationsplattformen mit Informationen zur Parkraumbelegung sowie Carsharing- oder Carpooling-Optionen.

E-Mobilitätslösungen

Dazu gehören zum Beispiel Ladestationen.

Car-, Bike- und Roller-Sharing Modelle

Dabei werden Fahrzeuge über mobile Plattformen (auch Apps) gemietet, gebucht, reserviert und ggf. bezahlt. Der Standort des Fahrzeugs kann mobil eingesehen werden und nach Nutzung stellt man das Fahrzeug am Zielort ab, je nach Ausgestaltung des Dienstes stationsbasiert oder unabhängig. Es gibt unterschiedlichste Modelle, z.B. auch P2P-Modelle, wobei Privatpersonen ihre Fahrzeuge für andere Personen zur Nutzung bereitstellen.

Nutzerspezifische Mobilitätsservices

Hierzu zählen Applikationen im Fahrzeug oder auf dem Mobilfunkgerät, die es z.B. ermöglichen, ortsunabhängig smarte Funktionen im Wohnraum zu steuern, wie das Schließen der Fenster, das Hochfahren der Heizung, oder das Scannen der Vorräte im Kühlschrank während des Einkaufs.

City Logistik

Hierzu gehören Konzepte zur Bündelung des städtischen Güterverkehrs wie zum Beispiel die Last-Mile Paketzustellung, kollaborative Logistik, dynamische Adress- und Kofferraumzustellung, urbane Konsolidierungszentren, Mikro-Depot-Konzepte, temporäre Ladezonen, kooperative Paketstationen und Supermärkte als Fulfillment-Center

In-Vehicle Services

Dazu gehören z.B. Navigations- und Kommunikationsdienstleistungen, Infotainment-Angebote, E-Commerce-Funktionen, Schnittstellen zum Arbeitsplatz und zum Smart Home (Virtualisierung), Sicherheitsdienstleistungen, Fernwartung sowie Condition Monitoring.

Gerade bei der Entwicklung eines neuen Quartiers empfiehlt sich die Planung von sogenannten „Mobilitätsknotenpunkten“. Dort können Verleihsysteme, Sharing-Fahrzeuge, Elektro-Ladestationen und Reparaturwerkstätten zusammengeführt werden. So wird den Mobilitätsbedürfnissen der Bewohner effizient und nachhaltig entsprochen und gleichzeitig können auf diese Weise ökologische Zielvorgaben erreicht werden.

Toyota baut die Stadt der Zukunft – Ein Praxisbeispiel

Der Automobilhersteller Toyota widmet sich neuerdings auch dem Städtebau. Am Fuße des japanischen Wahrzeichens Mount Fuji soll ab 2021 auf 175 Hektar Fläche die ‘Toyota Woven City’ (siehe https://www.woven-city.global/) entstehen. Das Zusammenleben von Stadtbewohnern mit autonomen Fahrzeugen, Robotern und stark vernetzten Gebäuden wird in diesem ‘living laboratory’ verwirklicht – nachhaltig und emissionsfrei. Der Vorteil: In einer von Grund auf neu gebauten Stadt können Verkehrswege und Häuser so konzipiert werden, dass die neuen Technologien wie im Internet-of-Things (IoT) perfekt integrierbar sind. Die Planer müssen keine Rücksicht auf historisch gewachsene Bedingungen nehmen. Dabei will Toyota nach seinem langjährigen Engagement auf dem Gebiet der Hybrid-Motoren auch erstmals auf rein batteriebetriebene Autos setzen, besonders in Verbindung mit einer Wasserstoff-Brennstoffzelle als Energielieferant. Wissenschaftler sollen das Projekt begleiten, um Lerneffekte für weitere Entwicklungen zu dokumentieren. Mit der Idee ist Toyota allerdings nicht alleine, sondern einfach im Trend. Auch Alphabet, die Dachgesellschaft von Google, plant z.B. eine eigene Smart City bei Toronto in Kanada (siehe https://www.sidewalktoronto.ca/).

Ausblick 2030

Die stetig steigende Akzeptanz von Mobility as a Service (MaaS)-Konzepten unterstreicht die Bereitschaft der Gesellschaft für digitale innovative Lösungen im Lebensumfeld. So ist z.B. die Anzahl registrierter Nutzer von Carsharing-Diensten laut Statista in Deutschland so hoch wie nie zuvor. Dabei werden insbesondere stationsunabhängige Carsharing-Dienste, genutzt. Anfang 2019 waren es etwa 2,5 Millionen. Seit 2008 hat sich der Wert rund verzwanzigfacht. Wichtiger als der einzelne Verkehrsträger wird künftig die intelligente Verkettung aller Angebote sein. Die smarte Mobilität der Zukunft kombiniert verschiedene vernetzte Transportmittel, die idealerweise mit den jeweils ökologisch verträglichsten Antriebstechniken ausgestattet sind, mit der digitalisierten Stadt in einem Internet of Things. Apps werden den Menschen dabei helfen, schnell und bequem zu ihren Zielen zu gelangen und zusätzlichen Komfort durch Zusatzservices ermöglichen. Leitstellen sorgen dafür, dass der Verkehr reibungslos läuft und so wenig Emissionen wie möglich produziert.

Enabler für die erfolgreiche Umsetzung smarter vernetzter Wohn- und Mobilitätskonzepte sind zum einen der Ausbau leistungsfähiger Breitbandnetze, durch die riesige Datenmengen in Echtzeit transportieren werden können. Der damit einhergehende nächste Kommunikationsstandard 5G, die Basis des IoT, ist die Voraussetzung für die Integration von z.B. autonomen Fahrzeugen in Städten oder Quartieren. Weitere Enabler sind die Schaffung sicherer Strukturen für die Datenverarbeitung gepaart mit ganzheitlichen Cyber Security Konzepten. Auch der Ausbau regenerativer Energien und ökologisch verträglicher Antriebstechniken ist eine conditio sine qua non.

Sind die Voraussetzungen in der technischen Infrastruktur geschaffen, sind auch weitere, momentan noch nicht einsetzbare Technologien in der Stadt der Zukunft denkbar. Zum Beispiel elektrische, autonome Flugtaxis, welche den städtischen Mobilitätsmix ergänzen könnten. Laut der Max-Planck-Gesellschaft arbeiten gerade rund 120 Firmen daran, diese Vision Realität werden zu lassen. Hunderte HighTech Startups arbeiten an weiteren smarten Technologielösungen für Mobilität und Wohnen und werden bei der Entwicklung von Mobilitätslösungen im urbanen Raum eine gewichtige Rolle einnehmen.

Die Bauindustrie sowie die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind auf dem Weg in eine neue digitale Welt. In den Städten und Quartieren der Zukunft werden Dinge, Daten, Prozesse und Menschen vollständig miteinander vernetzt sein. Die Steuerung der riesigen Datenmengen übernehmen zentrale Plattformen.

Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ergibt sich dadurch aktuell der dringende Handlungsbedarf, ganzheitliche unternehmensweite Digitalisierungsperspektiven zu entwickeln, die schnell umgesetzt werden können und Cyber Security von Anfang an einbinden.

Werden zugleich strategisch wichtige Partnerschaften eingegangen, stehen die Türen offen für die Nutzung der Chancen, die sich aus den technischen Innovationen in Zukunft ergeben. So wird die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zum aktiven Mitgestalter einer effizienteren, nachhaltigeren und komfortableren Welt.

Nada Lea WelkerAutor:

Nada Lea Welker

CMO, Leitung Marketing & Kommunikation

nada.welker@magility.com